Bancas de advocacia investem na área de direito imobiliário Do Valor Econômico 04/07/2008 - O boom do setor imobiliário iniciado em meados de 2006 no Brasil já beneficia os escritórios de advocacia com novos negócios - provenientes tanto da área corporativa quanto de pessoas físicas. Bancas que tradicionalmente atuam com o chamado direito imobiliário estão separando essa área das demais para atender a demanda crescente de negócios e de litígios, enquanto aquelas que tinham foco em outros ramos do direito montam equipes para atuar no setor imobiliário diante do surgimento de novos clientes. O movimento atinge bancas de todos os portes. O escritório Mattos Filho Advogados, um dos maiores do país, dobrou a estrutura na área imobiliária nos últimos dois anos para atender a demanda crescente. "Há dois anos, o setor imobiliário não era a 'menina dos olhos' dos advogados", afirma o sócio Otávio Uchoa da Veiga Filho, coordenador das áreas imobiliária e de família e sucessões, que diz que hoje é difícil encontrar advogados especializados em consultoria imobiliária, diante do intenso crescimento do setor. São as bancas médias, no entanto, que mais refletem o impacto do boom imobiliário no Brasil. O escritório Bichara, Barata, Costa & Rocha Advogados inaugurou a área em junho deste ano e já conta com dez clientes. Sócio da banca, o advogado Guilherme Fortes Ferreira conta que a nova equipe que coordena, com 20 advogados, tem auxiliado construtoras na análise de direitos creditórios decorrentes da venda de um imóvel e na estruturação de fundos financeiros imobiliários - resultado do boom da securitização, ou seja, da conversão de empréstimos em títulos financeiros para venda a investidores. Negócios como esse caracterizam hoje a atuação das bancas no direito imobiliário: o crescimento do setor vem sendo acompanhado de um salto qualitativo no trabalho dos advogados. O "feijão com arroz" da profissão, que era a análise dos contratos de compra e venda de imóveis, sofisticou-se com a chegada de contratos mais complexos e a vinculação da área a operações no mercado financeiro. A advogada Patrícia Freitas, sócia do Zilveti e Sanden Advogados - escritório que sempre teve seu foco no direito tributário e montou uma equipe para atuar exclusivamente nas questões imobiliárias no fim de 2006 - diz que o surgimento de assuntos complexos transformou uma área que antes era incipiente no escritório. Segundo Patrícia, que comanda o setor na banca, dentre as inovações trazidas com o boom imobiliário e que refletem no trabalho das bancas estão as operações chamadas "built-to-suit" - em que a obra é feita sob encomenda do futuro locador - e de desimobilização, pela qual se vende um imóvel a um investidor com a intenção de alugá-lo de volta. Essas operações ganharam força recentemente no país e exigem a confecção de contratos cuidadosos de longo prazo. Um dos fatores que explica o aumento da complexidade da atuação jurídica no setor imobiliário é o crescimento do interesse de investidores estrangeiros por negócios com imóveis no Brasil. Nos últimos dois meses, o Noronha Advogados - que inaugurou a área imobiliária no ano passado justamente para atender clientes estrangeiros em aquisições de imóveis nacionais de todos os tipos - atendeu seis clientes com esse perfil. "Aumentou também a consultoria em negociações com imóveis envolvendo o mercado de seguros", diz a advogada Ingrid Mendonça, sócia do Noronha. O interesse estrangeiro, em especial no Nordeste e no interior de São Paulo, é justamente um dos principais responsáveis pelo crescimento do setor imobiliário da banca Edgard Leite Advogados Associados. A área foi criada em 2007 e já responde por 25% do faturamento do escritório. "Criamos o departamento diante do aumento de consultorias a investidores internacionais e construtoras na compra de terrenos", diz o advogado da banca Giuseppe Giamundo Neto. Mesmo os escritórios que sempre foram voltados à área imobiliária aumentaram consideravelmente a equipe nos últimos anos. Atuando há 35 anos no setor, o Campos Mello, Pontes, Vinci & Schiller Advogados triplicou a área imobiliária em 2007 e hoje já conta com 20 advogados dedicados a negócios desse tipo. Para o advogado Fabio Perrone Campos Mello, sócio da banca, um dos trabalhos que ganhou destaque foi o de auditoria fiscal, trabalhista e ambiental para viabilizar aquisições de imóveis. O advogado José Roberto Novaes, sócio da banca Timoner e Novaes Advogados, que tradicionalmente atua no setor imobiliário, concorda. "O crescimento do risco de fraude à execução aumentou a procura pela pesquisa de passivos judiciais dos vendedores", afirma. Esse tipo de atuação destina-se tanto a empresas que negociam a aquisição de imóveis quanto a pessoas físicas - e as bancas que têm essas últimas como clientes também comemoram o boom imobiliário. Em 2007, a banca Inoccenti Advogados Associados - que há três anos criou um setor imobiliário com seis advogados para o atendimento a consumidores - realizou 15 análises de contratos. Esse número mais do que dobrou apenas no primeiro semestre deste ano. "O costume preventivo está crescendo nos consumidores", afirma o advogado Plínio Ricardo Hypólito, associado do Innocenti que aponta a facilidade de financiamentos como o principal motivo do crescimento da área. Uso da arbitragem nos conflitos aumenta O aparecimento de conflitos imobiliários de maior complexidade está gerando uma nova demanda nos escritórios: o uso da arbitragem a resolução de disputas. Embora nos negócios envolvendo as corporações a utilização do método extrajudicial de solução de conflitos seja crescente, nas demandas que envolvem consumidores ela ainda é incipiente e, em alguns casos, não tem sido bem vista pela Justiça. Há quatro anos, foi criada a primeira Câmara Imobiliária de Mediação e Arbitragem (Cima) para atender conflitos envolvendo questões imobiliárias. De acordo com Sérgio Murilo Herrera Simões, presidente da Cima, a demanda não tem crescido como o esperado pois o método ainda não é suficientemente conhecido. "A arbitragem nesta área ainda está elitizada", diz Simões. Segundo ele, há grandes incorporadoras que inserem cláusulas arbitrais nos contratos de adesão indicando câmeras "comprometidas" com as empresas. A questão foi parar no Judiciário. Em 2007, o Ministério Público do Rio de Janeiro ajuizou uma ação civil pública contra uma incorporadora de grande porte para que ela deixasse de impor cláusulas arbitrais em seus contratos com o argumento de que a cláusula estaria prejudicando os adquirentes de imóveis. A sentença de primeira instância atendeu ao pedido e anulou a cláusula de arbitragem nos contratos de adesão. Em junho, o Tribunal de Justiça do Rio (TJRJ) manteve a sentença por entender que a cláusula viola o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, pelo qual a previsão da arbitragem em contratos relativos ao consumidor não pode ser compulsória. Apesar disso, a percepção dos advogados que atuam na área imobiliária é otimista em relação ao uso da arbitragem. Para o advogado Arnoldo Wald Filho, presidente da Comissão de Arbitragem e Mediação da seccional paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), as construtoras já estão assimilando a prática de colocarem cláusulas arbitrais em seus contratos. Embora não se tenha estatísticas, Wald Filho, que atua como árbitro da Câmara da Fundação Getulio Vargas (FGV), conta que está aumentando a demanda envolvendo disputas entre corretores, construtoras e incorporadoras. No escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados, os advogados têm atuado em disputas arbitrais entre incorporadoras e construtoras em relação a obrigações contratuais. "Não fosse a rapidez da arbitragem, muitos empreendimentos tornariam-se inviáveis", diz o advogado José Carlos Baptista Puoli, sócio da banca.