Projeto de lei quer reforçar direitos do proprietário de imóvel Da Folha de São Paulo 24/05/2009 - Um projeto que sugere mudanças na Lei do Inquilinato pretende aumentar a segurança dos locadores de imóvel. A proposta, que será votada no Senado quando sair da Câmara dos Deputados-onde tem um recurso a ser votado, sem data prevista-, permite ao proprietário reavaliar as condições do fiador ao fim do contrato de aluguel antes de dar a ele continuidade automática. O fiador, por sua vez, terá de concordar expressamente em seguir responsável na renovação do acordo ou se houver mudanças nas condições, como na separação de um casal. O projeto de lei visa adequar o texto da legislação de 1991 às mudanças determinadas pelo Código Civil de 2002, justifica o relator, deputado José Eduardo Cardozo (PT-SP). "O Código Civil previa a exoneração [fim da obrigação] da fiança pelo fiador [ao fim do contrato]. Isso deixou os locadores inseguros. O projeto vem colocar uma pá de cal no assunto ao esclarecê-lo", fala Gustavo D'Acol Cardoso, advogado. Lado frágil O novo texto ainda prevê que, em caso de alterações na condição do fiador -como a perda de um imóvel- percebidas na renovação do contrato, o dono possa pedir nova garantia. Segundo Cardoso, a lei de 1991 pressupõe que o inquilino seja a parte mais frágil do acordo e o defende -mas nem sempre isso acontece. Em alguns casos, o imóvel locado é responsável pela renda da família. Em geral, as alterações facilitam a cobrança e o despejo. Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP (Ordem dos Advogados do Brasil), diz que esse tipo de mudança dá maior credibilidade ao mercado, incitando proprietários a elevar o número de imóveis em oferta. Para Jaques Bushatsky, diretor do Secovi-SP (sindicato do setor), a lei de 1991 tem a clareza como mérito. Ele cita como problema a demora na execução de algumas determinações pela lentidão do Judiciário. Locador terá de aprovar troca de dono de empresa locatária para manter trato A proposta também tenta sedimentar soluções que já faziam parte da jurisprudência em relação a imóveis não residenciais - comerciais, empresariais e industriais. O novo texto diz que, em caso de mudança do controle societário de uma empresa locatária, o proprietário terá de estar de acordo com a alteração para que o contrato seja mantido. Edwin Britto, secretário da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP, explica que a cessão de locação -ou seja, a passagem de um contrato de locação para novo inquilino- já depende da anuência do proprietário. Mas, para burlar isso, o que alguns fazem é, em vez de transferir a locação para a nova empresa, mudar o controle da sociedade por meio da venda de cotas da empresa locatária -o aluguel continua no nome do mesmo inquilino. Britto afirma que "a alteração visa coibir essa jogada comum em comerciais". A retomada, quando não é realizada a renovação do aluguel do não residencial, também muda no projeto de lei. No texto atual, a desocupação deve ser feita em até seis meses após o processo ter passado por todas as instâncias de recursos. "A retomada após trânsito julgado levava até cinco anos", afirma o advogado Waldir Miranda. A mudança propõe retomada em 30 dias após a primeira decisão judicial, em execução provisória. A falta de indenização para o locatário que perder o direito à renovação do contrato se surgir melhor oferta de terceiros é outra alteração proposta, mas que recebeu críticas. O imóvel não residencial tem a questão do investimento, geralmente feito pelo locatário no ponto, que costuma se valorizar com esse tipo de medida. O gasto justifica a indenização. Lei propõe mais segurança a fiador Parte significativa das alterações propostas pelo projeto de lei pretende dar mais velocidade a o processo judicial de cobrança e despejo, além de esclarecer e fortalecer as responsabilidades do fiador. "Mas é em prol de todo o sistema, pois, quando você dá segurança para o locador, traz investidores profissionais, o que aumenta a oferta e reduz os valores para o locatário", analisa Waldir de Arruda Miranda, advogado especialista em locação. Advogados consultados pela Folha concordam com essa perspectiva. "Temos a experiência de ações de despejo por inadimplência que duram 12 meses, em que o locador fica sem receber e ainda tem de arcar com débito de condomínio", conta Léo Rosenbaum, do escritório Rosenbaum. "Muitas vezes o fiador some ou a fiança não era suficiente para cobrir esse período", completa. Com o esclarecimento de que o fiador terá de expressar sua anuência com o contrato após alterações no prazo ou na situação conjugal do locatário, acabam as dúvidas sobre a responsabilidade do garantidor e a controvérsia jurisprudencial. "A jurisprudência tem decisões para os dois lados. Alguns consideram que [o fiador] tem responsabilidade até a entrega das chaves, outros não", relata Rosenbaum. Outra importante mudança diz respeito ao número de vezes em que o locatário pode pagar os aluguéis atrasados em juízo. Hoje isso pode acontecer duas vezes a cada ano, mas no projeto o limite é de um pagamento em juízo a cada dois anos. "Na prática, você está limitando a manobra do locatário de ficar inadimplente", diz Marcelo Manhães, da OAB-SP. Prazo A demora do Judiciário para executar ações, como a de cobrança e a de despejo, reduz a eficiência de alguns pontos na Lei do Inquilinato atual. "As garantias da locação devem ser bem discutidas. A mais simples de todas é a fiança. E quem vai ser fiador sabendo que a ação pode demorar um ano? São 12 aluguéis que ficam a cargo do fiador", pontua Jaques Bushatsky, do Secovi-SP. Para facilitar e acelerar a solução de aluguéis atrasados, o novo texto prevê que o fiador possa fazer o pagamento assim que tiver início a ação judicial, além de decretar que o depósito judicial deverá ser feito independentemente de cálculo e contestação. Hoje o locatário tem 15 dias para pagar em juízo aluguéis atrasados, mas pode pedir o cálculo atualizado e contestá-lo antes de efetuar a quitação, o que expande o prazo definido por lei. Pelo novo texto, o depósito em juízo deverá ocorrer em 15 dias. A contestação seguirá posterior ao pagamento.