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06/02/2018 - 15:44

A mediação em conflitos imobiliários

EDUARDO BRAGA BACAL*
LILIBETH AZEVEDO***

 
Diante do número expressivo de conflitos envolvendo compradores e vendedores de imóveis, existem inúmeras demandas judiciais em curso no Poder Judiciário, nas quais os consumidores pleiteiam a rescisão judicial do contrato de promessa de compra e venda, a fim de receberem os valores aportados.

Na jurisprudência, a grande discussão que se faz presente é quanto ao percentual de retenção e à melhor interpretação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor que considera nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor.

O Superior Tribunal de Justiça considera razoável uma retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, quando a hipótese é de rescisão de promessa de compra e venda motivada pela mera desistência dos adquirentes.
 
Em contrapartida, quando a rescisão é motivada pelo atraso na entrega da obra, o STJ tem se posicionado a favor da devolução integral dos valores desembolsados, com acréscimo de multa por inadimplemento do contrato. Nesses casos, é ainda possível formular pedido de indenização por danos morais e danos materiais.

Ocorre que o número de desistentes que promovem as demandas judiciais para obterem a restituição dos valores pagos ultrapassou a margem de risco calculada pelas construtoras e incorporadoras, gerando a necessidade da regulamentação do percentual a ser devolvido ao adquirente e de reavaliar a melhor maneira de solucionar o conflito.

Atualmente, tramita perante a Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania Projeto de Lei do Senado 774, de 2015, que acrescenta o artigo 67-A à Lei 4.591/64, dispondo sobre a devolução das prestações em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda.

O projeto prevê um percentual de retenção não superior a 25%, seguindo a linha da jurisprudência do STJ. Contudo, além dessa retenção, estabelece mais 5% a título de indenização pelas despesas com comissão de corretagem. Estatui, também, que é possível ao vendedor pleitear indenização suplementar, se prevista no contrato.

Ainda segundo o projeto, caso o promitente comprador já ocupe a unidade à época da rescisão, deve ressarcir o vendedor pelo período em que usufruiu do imóvel, arcando com o aluguel estipulado no contrato ou arbitrado judicialmente, acrescido dos tributos e despesas vinculadas ao bem.

O governo federal também propôs uma medida provisória que estipula a retenção de parte dos valores pagos pelos adquirentes, dependendo do tempo que ele deixou de pagar as parcelas. Caso o distrato se dê por iniciativa do consumidor, a previsão é de retenção de 50% dos valores, limitados a 10% do valor do contrato.
 
A falta de uma legislação clara em torno do assunto vem provocando uma enxurrada de ações judiciais no Judiciário, que nem sempre é a melhor alternativa em razão dos custos elevados e o longo tempo de duração média dos processos. Além disso, a decisão imposta pelo poder estatal com frequência causa frustração às partes que não têm seus interesses atendidos pela decisão judicial. Finalmente, a jurisprudência oscilante e as recentes propostas de alteração legislativa causam insegurança jurídica e falta de confiança nas relações entre comprador e vendedor, o que prejudica os investimentos no setor.

A partir da vigência da Lei 13.140/2015 e do novo CPC, a mediação adquiriu significativa importância como método destinado às controvérsias decorrentes de relações continuadas, isto é, sempre que existir algum tipo de vínculo ou relacionamento entre as partes e envolver direitos transigíveis.   

Nos contratos de compra e venda celebrados a prazo, é estabelecido um relacionamento entre o vendedor e o comprador que pode perdurar por muitos anos, até o vencimento da última prestação do contrato e a efetiva entrega do imóvel. Também nos contratos de incorporação pode ser criado um vínculo entre os adquirentes de unidades autônomas e o incorporador. Esse vínculo pode ocorrer diretamente entre os adquirentes e o incorporador, como sucede nos casos de construção por empreitada e por administração ou por meio de uma comissão de representantes, nas incorporações por conta e risco do incorporador (art. 50 da Lei 4.591/1964). Daí se concluir que os conflitos decorrentes desses relacionamentos podem ser solucionados por mediação.
Na atual conjuntura socioeconômica do país, a mediação pode se tornar um instrumento eficaz para conflitos dessa natureza. Além de proporcionar uma solução em menor tempo e menos custosa em prol das partes envolvidas, a mediação visa à solução “ganha-ganha”, por meio da qual as partes, com a assessoria de seus advogados, são as verdadeiras protagonistas, propondo alternativas e construindo em colaboração as possibilidades de harmonização dos interesses em jogo.

Sendo a mediação pautada pela busca do consenso, empatia, observância da boa-fé e da confidencialidade, a resolução de disputas pelo método nesses casos tende a gerar benefícios mútuos, aumentando as possibilidades de alcançar-se uma solução de maior satisfação para as partes. Por hipótese, ao invés de instituir-se a rescisão automática dos contratos e a devolução compulsória de percentuais sobre os valores já pagos, outras opções podem ser aventadas – a exemplo do abatimento nos valores das prestações e da disponibilização imediata de imóveis alternativos em caso de atraso na entrega do imóvel ou imóveis com preços menores, no caso de impossibilidade de pagamento das prestações avençadas. Pode-se, enfim, procurar alternativas que busquem renegociar as condições contratuais originalmente previstas para benefício de ambas as partes e, na medida do possível, preservando-se o relacionamento estabelecido.

Caso as partes optem pela mediação, podem fazê-lo por mediadores independentes (mediação ad hoc) ou por meio das câmaras privadas que possuem seus próprios mediadores e regulamentos específicos estabelecendo os custos e o procedimento da mediação. No Rio de Janeiro são mais de dez câmaras que se dedicam à mediação e algumas com atuação na área imobiliária.
 
* Membro da Comissão de Mediação de Conflitos da OAB/RJ, professor de Processo Civil na PUC-RJ e no I​bmec 
 
* Advogada, ​mestre em Direito Civil pela Uerj